Раскалённый рынок недвижимости Дубая готовится к замедлению. Или нет?

Ситуация

Арендаторы, аналитики недвижимости и застройщики пытаются предсказать, начнёт ли рынок недвижимости Дубая, наконец, разворачиваться, когда будет сдано множество новых объектов недвижимости, а эмират настигнет глобальная экономическая неопределённость. 

До сих пор бум подкреплялся притоком богатых инвесторов, таких как россияне, стремящиеся защитить свои активы, криптомиллионеры и богатые индийцы, ищущие второй дом. Действия правительства по борьбе с пандемией и его либеральная визовая политика также привлекли больше иностранных покупателей.

Статистика

По данным консалтинговой компании по недвижимости CBRE Group Inc, с января 2020 года арендная плата в эмирате выросла примерно на 42%, а цены на жильё — примерно на 33%. Арендная плата за виллу выросла больше всего и сейчас стоит в среднем $88 400 в год.

Последствия

Этот всплеск подтолкнул многих арендаторов сделать решительный шаг и купить недвижимость, чтобы избежать повторного повышения арендной платы или дальнейшего вытеснения из города. 

Прогнозы

Тем не менее, продажа недвижимости «в надежде приобрести аналогичную недвижимость в следующем году по более низкой цене — это рискованная ставка», — сказал Таймур Хан, руководитель отдела исследований CBRE.

Он ожидает, что рост цен в следующем году будет умеренным и составит от 5% до 10%, но не видит «убедительных аргументов в пользу того, почему цены упадут, когда население продолжает расти, а экономика укрепляется».

По крайней мере, на данный момент в городе мало свидетельств того, что рынок начинает замедляться. Длинные пробки блокируют основные автомагистрали эмирата даже по выходным, очереди в клубы невероятно длинные, а набор учащихся в школы в этом году вырос на 12%, что является самым большим ростом с 2007 года. 

Но некоторые аналитики начинают предупреждать, что 2024 год может стать поворотным моментом. Ранее в этом месяце Morgan Stanley заявил, что видит «продолжающиеся попутные ветры» на рынке и ожидает, что следующий год будет «менее горячим, чем 2023 год».

И хотя арендная плата продолжает расти до ошеломляющего уровня, в некоторых наиболее популярных районах города темпы роста снижаются. По данным CBRE, в ноябре средняя арендная плата выросла на 19,2%, что немного ниже роста на 19,7%, зарегистрированного в октябре.

В то же время количество сделок с недвижимостью упало на 13% в ноябре по сравнению с годом ранее, главным образом из-за спада продаж на этапе строительства на 26,4%, поскольку новые проекты были распроданы, а у застройщиков закончились запасы. Тем не менее, продажи существующих домов в этом месяце выросли на 5,1%.

Пратьюша Гуррапу, руководитель отдела исследований и консультирования компании по недвижимости Cushman & Wakefield Core, также ожидает, что в следующем году цены снизятся, но не упадут. Она говорит, что рост населения поддержит рынок, и «если ФРС снизит процентные ставки, это будет стимулировать покупателей ипотечных кредитов». По данным Morgan Stanley, в настоящее время на ипотеку приходится лишь около четверти всех сделок с недвижимостью в Дубае.

В прошлом месяце S&P заявило, что ожидает роста цен на жильё на 5–7% в следующем году, а затем снижения на 5–10% в течение следующих 12–18 месяцев, поскольку глобальная экономическая неопределенность и рост предложения новых домов влияют на рынок.

«Уже нет серьёзных признаков поворота цикла, но мы знаем, что покупатели немного сокращают площади, поэтому средний размер недвижимости уменьшается, — сказала Татьяна Лескова, заместитель директора по корпоративным рейтингам S&P. — Большая часть рынка приближается к определенному пределу с точки зрения покупательной способности». 

Контекст

Рынок недвижимости Дубая уже давно известен резкими взлётами и падениями, причем один из самых драматичных спадов произошел в 2009 году, после многих лет роста, подпитываемого долгами. В результате краха некоторые из крупнейших застройщиков оказались на грани банкротства. 

Цены восстановились в 2011 году, а затем снова упали в 2014 году после того, как обвал цен на нефть нанёс ущерб региональной экономике. С тех пор правительство провело ряд реформ для покупателей и застройщиков, чтобы ограничить волатильность, включая повышение обязательных первоначальных взносов по ипотеке до 20%.

Источник: BNN Bloomberg

Photo by David Rodrigo on Unsplash

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Источник