Рынок жилья Швейцарии продолжает охлаждаться
Что случилось? Рынок жилья Швейцарии остывает: цены на жильё упали на 1,03% во втором квартале 2022 года по сравнению с годом ранее после снижения на 0,66% в годовом исчислении в первом квартале 2022 года и на 0,11% в четвёртом квартале 2021 года, а также годового роста на 1,48% в третьем квартале 2021 года и на 1,89% во втором квартале 2021. За второй квартал 2022 цены на жильё немного снизились – на 0,45%.
Контекст. После примерно 15 лет непрерывного роста цен на жильё рынок Швейцарии за последние три года стабилизировался, в основном благодаря мерам швейцарского правительства по охлаждению сектора.
Замедление на рынке недвижимости в последние годы может быть связано с более строгими критериями кредитования Швейцарского национального банка, призванными снизить долг по жилью (в настоящее время 90% всех долгов домохозяйств). Решение центрального банка отказаться от ограничений по отношению к евро в 2015 году также сделало швейцарскую недвижимость более дорогой для иностранных инвесторов, тем самым снизив спрос.
Объёмы жилищных кредитов в последние годы увеличились лишь незначительно из-за введения Федеральным советом в феврале 2013 года контрциклического буфера капитала (CCB) для жилой недвижимости в рамках попытки SNB сдержать укрепление швейцарского франка. Однако в марте 2020 года требование было снято, чтобы смягчить экономические последствия пандемии Covid-19. Только 26 января 2022 года буфер капитала, предназначенный для ипотечных кредитов, финансирующих жилую недвижимость, был возобновлён. Банкам даётся срок до 30 сентября 2022 года для выполнения повышенных требований к капиталу.
Цены и доходность. Средняя стоимость квартир в Цюрихе составляет €11 467 за кв.м. Апартаменты в центре города площадью 120 кв.м можно приобрести примерно за €1,45 млн, а сдавать их в аренду – за €3 950 в месяц. Таким образом, доходность составит 3,27% годовых.
Экономика. Экономика Швейцарии выросла на 3,5% в годовом исчислении в 2021 году, в отличие от сокращения на 2,9% в 2020 году, но ниже первоначальных прогнозов на фоне нового всплеска инфекций в конце 2021 года и ужесточения ограничений по всему региону. Для повышения экономической активности правительство Швейцарии ввело пакет экономических стимулов на сумму 65 млрд швейцарских франков (€67,6 млрд) — самый крупный в истории страны.
Однако Государственный секретариат по экономическим вопросам (SECO) недавно понизил прогнозы экономического роста Швейцарии до 2,6% в 2022 году и 1,9% в 2023 году, поскольку узкие места в цепочке поставок, рост инфляции и ситуация на Украине создают серьёзные риски для восстановления экономики.