О классификации жилья и районах Тюмени

В Союзе строителей Тюменской области состоялась очередная деловая встреча экспертов рынка недвижимости. Инициировала встречу редакция «Квартирного вопроса».

Читатели КВобзора уже обратили внимание на структурные изменения сайта. Корректируя сайт, углубились в специфику размещения информации о жилых комплексах Тюмени и обнаружили две, на наш взгляд, проблемы: позиционирование ЖК по классам и деление города на районы.

Помочь разобраться в положении этих вещей мы попросили руководителей агентств недвижимости, имеющих большой стаж и положение в риэлторском сообществе: Светлану Бабушкину (президент Ассоциации «Объединение риэлторов Тюменской области», АН «Эксклюзив»), Александра Бармина (АН «Надежный выбор», комитет ОРТ по работе с застройщиками), Наталью Романову (АН «Адвекс», комитет ОРТ по работе с застройщиками) и Наталью Ватутину (АН «Арт Прэдиум», комитет ОРТ по работе с банками и страховыми компаниями).

Вкратце изложим рассуждения за круглым столом. Информация для публикации получилось постной, но в разговоре, как вы понимаете, звучали имена, цифры, факты…

ПОСЫЛ: Сегодня в Тюмени на продажу выставлены квартиры четырех типов/категорий квалификации жилья в 90 жилых комплексах, возводимых 52 компаниями в 24 районах города. Все, казалось бы, четко и понятно. Однако эти цифры выведены редакцией КВ, и никакой другой аналитик-исследователь тюменского рынка не выдаст вам эти же значения.

В отношении количества ЖК и компаний их строящих – цифры сойдутся, если также педантично все посчитать. В отношении классификации и районов – нет. Об этом и разговор.

О КЛАССИФИКАЦИИ ЖИЛЬЯ

Из истории: В феврале 2003 года «Квартирный вопрос» проводил в рамках выставки «Строительство и архитектура» в Выставочном зале на ул. Севастопольской, 12 круглый стол на тему: «Элитное жилье Тюмени». Участников круглого стола мы водили на строящиеся дома этой категории – в ЖК по ул. Пржевальского. Как ни странно сегодня покажется, но 20 лет назад в основном говорилось о двух классах жилья – эконом и элит…

Как сегодня классифицируется жилье? Интересуется ли клиент классом жилья при выборе объекта, есть ли такой запрос на поиск и подбор вариантов?

Из разговора с экспертами приходим к выводу: при выборе квартиры так называемый класс жилья не волнует покупателя. Может, он [класс] и имел бы важное значение, но на рынке недвижимости не существует общепринятой классификации жилой недвижимости, которую признавали бы все без исключения игроки.

Светлана Бабушкина напомнила, что единственным документом, более или менее подробно описывающим разные типы жилья, является «Единая классификация многоквартирных жилых новостроек», составленная экспертами Российской гильдии риэлторов еще в 2012 году. Согласно классификации РГР на рынке жилья фигурируют пять типов: стандарт, комфорт, бизнес, премиум, элитный. Но этот документ не утверждён Правительством РФ, официально не принят всеми застройщиками и риэлторами, поэтому критерии классов жилья остаются размытыми. И параметры каждого ЖК нужно анализировать отдельно, без привязки к указанному классу.

«Так что «класс» проекта – это скорее удобный маркетинговый инструмент, который помогает застройщику выстроить определенную ценовую политику, а покупателю – понять, на что он может рассчитывать, приобретая квартиру в том или ином жилом комплексе», – считает руководитель «Эксклюзива».

Поддержал мнение коллеги Александр Бармин: «Действительно, понятия очень размыты. Жилье бизнес-класса должно иметь совсем иные качественные характеристики, нежели новостройки сегмента «комфорт». Например, всем хорошо известный по рекламе проект, маркетологи которого пытаются приписать ему высокий статус. Но дом из керамзитоблока с соседской стеной в 10 сантиметров, никак не может быть бизнес-классом. Да, он красивый, все здорово благоустроено, но я бы, допустим, себе квартиру там не купил. Просто потому что он имеет такие строительные допуски».

 «Или еще пример, – продолжил Бармин. – На активно застраиваемой территории по Червишевскому тракту возводятся несколько ЖК категории «комфорт». Среди них один проект реально выделяется и качеством строительства, и по внешним характеристикам, там имеются и квартиры с террасами, оборудованные маркизами. Но так как регламенты по классификации никем не контролируемы, все жилые комплексы представлены в одной категории».

Так что, следую рассуждениям риэлторов, класс новостройки – всего лишь рекламный маркер. При выборе нового места жительства смотрите на реальные характеристики ЖК, изучайте проектную декларацию, выезжайте на объекты, тщательно сравнивайте проекты одной ценовой категории.

О РАЙОНАХ ТЮМЕНИ

Из истории: В 2011 году редакция «Квартирного вопроса» впервые серьезно подошла к этой теме – тогда готовили к запуску сайт KVobzor, и без скрупулезного разграничения районов по улицам было не обойтись. Мы провели четыре открытых заседания с участниками рынка, на которых, выслушивая разные аргументации, определяли границы «риэлторских» районов. Потом этот труд мы издали в виде буклета «КАРТА районов Тюмени». Надо сказать, что труд был ненапрасным – даже сегодня, спустя более 10 лет с момента нашего районирования, интернет считает его наиболее проработанным: задайте в поисковике «Районы Тюмени» и вы увидите наш сайт на первой позиции в органической выдаче. А ведь с тех пор мы не вносили корректировки в этот раздел.

Итак, в 2011 году в Тюмени, благодаря совместному обсуждению (в дискуссиях участвовали руководители более 30 агентств недвижимости) были определены «риэлторские» районы и четкие их границы. Уточним, такая детализация была удобна и необходима для работы на вторичном рынке недвижимости.

За прошедшие годы город значительно разросся, на рынке появилось много новых игроков, причем, у некоторых риэлторов возникла специализация по новостройкам. И конечно, то распределение территорий уже не соответствует реалиям сегодняшнего дня.

Застройщики, выводя на рынок новые проекты, дают им звучные названия. И это иногда срабатывает. Благодаря активной рекламе и взаимодействию с агентской сетью, локация обретает новое имя. Яркий пример – микрорайон «Европейский».

Но встречаются и нестыковки – один и тот же ЖК у разных заинтересованных лиц может быть привязан к разным «районам». Например, строящийся ЖК «Республики 205» у одного риэлтора «находится» в районе КПД, у другого – на Воровского, в варианте «Квартирного вопроса» – в районе Завода Медоборудования. Сам застройщик не привязывается к району, а просто производит апгрейд территории, приписывая ему статус «Жилой район». Со временем, конечно, сформируется общепризнанное название у этой локации, но сегодня – такое разночтение.

Итак, вопрос риэлторам: не возникают ли сложности в работе из-за подобного рода нестыковок, и как часто звучит запрос от клиента на конкретный район города?

Выяснилось, что нестыковка по названиям не является проблемой в риэлторской работе. Такого рода коллизии возникают в редких случаях, а ситуации проясняются привязкой к достопримечательностям или к конкретным адресам.

«Запросы на районы есть, в основном, на новые, старых районов, кроме центра как такового, многие не знают, – поясняет Светлана Бабушкина. – Бывает, клиенты говорят «только не на Лесобазе». Приходится им говорить, что их сведения о районе устарели, что возможно, приедете туда и не захотите уезжать».

«Согласен, запросы по районам есть, но по тем районам, которые популярны или известность которых формируется за счет строящихся ЖК, – поддержал Александр Бармин. – Но все же первичный запрос идет на комфортное проживание в новой квартире. Большинство клиентов берут за основу привязку к адресам, которые чаще всего предстоит посещать – работа, садик, школа, поликлиника и т.п.

Северяне, например, плохо или совсем не знают Тюмень, и для них проводим экскурсию по городу, не по новостройкам, а по городу в целом, чтобы сформировать представление о районах и соотнести их потребности с возможностями. Причем, зачастую потенциальному покупателю сложно самостоятельно сформировать потребность и требования к новому жилью. Только задавая ему вопросы о причинах, целях сделки, тревогах и т.д. можно выбрать оптимальные для него предложения по району, планировке квартиры, и рассмотреть их в первую очередь».

Участники встречи согласились, что самое важное на начальном этапе взаимодействия с клиентом грамотное диагностирование потребностей, и уже потом – обсуждение бюджета сделки и выбор объекта для осмотра. Часто бывает, что при первоначальном запросе на какой-либо район, клиент соглашается на другую локацию, более соответствующую его базовым потребностям.

«Именно по такой технологии мы работаем, то есть значимость наименований районов отступает на второй план. Я вот относительно недавно проживаю в Тюмени, и о некоторых названиях, что вы использовали 20 лет назад, не знаю. За редкостью использования некоторые уходят из оборота, появляются новые ориентиры в районах. Рискну выступить оракулом – думаю, что совсем скоро район, который еще называем «Электрон», станет районом «Новаторов», – высказала позицию и проявила себя в роли топонимиста Наталья Романова.

И с ней согласились коллеги, ведь там началось строительство большого жилого комплекса, и в случае грамотной работы маркетологов застройщика, район оживет под новым именем.

Естественный ход истории… Вряд ли нам удастся передать в наследие названия районов, основанных на когда-то находившихся там объектах. Давно уже нет той Лесобазы, нет завода Медоборудования, Электрона… Риэлторы предлагают не печалиться по этому поводу, а наоборот, смелее преобразовывать город и соответствовать современному ритму жизни.

Но все же, как сказала Наталья Ватутина, завершая эту тему разговора, надо стремиться к единообразию. Похоже, что один раз в четверть века необходимо соотносить развитие города стараниями девелоперов и возникающую народную топонимику.

Источник