Что происходит со спросом и предложением на рынке вилл на Пхукете в 2023 году

Стремительный рост спроса цен на недвижимость в Таиланде после окончания пандемии коронавируса — активная тема для обсуждения даже за пределами круга профессиональных инвесторов.

О буме на рынке тайских вилл и кондоминиумов пишут далеко не только профильные издания, однако во всех статьях внимание авторов сконцентрировано именно на спросе, который связывают с интересом со стороны россиян, ищущих комфортное место для релокации или тихую гавань для капиталов.

О предложении почти никто не говорит, но компания Tranio решил заполнить этот пробел, проанализировав и спрос, и предложение. В этой статье речь пойдёт о виллах, как традиционно одном из самых популярных у россиян объектов инвестиций, и о Пхукете, как о самом востребованном географическом направлении.

Содержание статьи

1. Что нужно знать о покупке виллы на Пхукете
2. Что стоит за резким ростом спроса на виллы на Пхукете в 2023 году
   1. Цели покупки виллы в Таиланде у клиентов Tranio
3. Взрывной рост предложения вилл на Пхукете от застройщиков
   1. Новые предложения вилл на первичном рынке Пхукета
   2. Покупки новых вилл на рынке Пхукета
4. Баланс спроса и предложения под вопросом

Что нужно знать о покупке виллы на Пхукете

Под виллами в контексте тайской недвижимости зачастую понимается всё, что не является квартирой и не попадает под определение «обычного тайского дома». Диапазон максимально широк — от таунхауса или дома в курортном посёлке до особняка с бассейном и вертолётной площадкой, а некоторые аналитики включают и просто земельные участки под застройку. Объединяет все эти объекты то, что они предполагают владение землёй, на которой стоят.

Основная форма собственности на виллу в Таиланде — лизхолд, то есть долгосрочная аренда, а не частная в полном смысле слова. Стандартный договор долгосрочного лизхолда оформляется на 30 лет, к которым продавец обычно обещает два продления ещё по 30 лет каждое. Связано это с тем, что тайское законодательство прямо запрещает иностранцам владеть землёй в Королевстве за исключением краткого перечня случаев. Существует вариант оформления дома на юридическое лицо, но оно тоже должно быть тайским.

Открытой статистики по рынку вилл в Таиланде не так много, одна из причин — упомянутые выше тонкости оформления. Государственный жилищный банк Таиланда (GHB) регулярно публикует актуальные данные по передаче прав собственности на квартиры иностранным и тайским покупателям, но по виллам официальной статистики нет. Когда вы видите в новостях строчки о том, что на китайцев в Таиланде приходится 50% покупок недвижимости, а на россиян — 10%, то речь идёт о кондоминиумах, а виллы в этой статистике не учитываются. При этом россияне на Пхукете всегда были и остаются одними из основных покупателей именно вилл.

Две главные цели приобретения вилл иностранцами в Таиланде — собственное проживание (переезд, релокация, зимовка) и сдача в краткосрочную аренду (самостоятельно или через управляющую компанию). И то, и другое сопряжено с определёнными тонкостями, но это именно тонкости, а не непреодолимые препятствия. И оба варианта имеют смысл в качестве защитной инвестиции.

Сам по себе факт покупки — вернее, долгосрочной аренды недвижимости, — не даёт права на вид на жительство или виллу, хотя попытки запуска специальных виз для инвесторов предпринимались. Сдача дома или квартиры в краткосрочную аренду сопряжена, как минимум, с необходимостью уплаты налогов, хотя, на самом деле, прописанных в законах ограничений и условий намного больше. Впрочем, оформление долгосрочной визы в Таиланд — отнюдь не сложный процесс, а безопасное получение дохода от сдачи виллы в аренду обеспечит управляющая компания.

Принято считать, что цены на виллы в Таиланде начинаются от 200 тыс. долларов, что соответствует стоимости нового дома с двумя спальнями в курортном посёлке на Пхукете или в другой туристической локации. Стоимость квадратного метра для данного типа недвижимости начинается от 1,5 тыс. долларов, но следует понимать, что ценовой диапазон на рынке вилл намного шире, чем на рынке кондоминиумов.

Полноценная люксовая вилла с бассейном и видом на море может стоит 1–2 млн долларов, объекты за 10 млн долларов и более тоже покупаются и продаются, но сделки по ним непубличные.

Что стоит за резким ростом спроса на виллы на Пхукете в 2023 году

Ещё десять лет назад было справедливо упрощённое представление о Пхукете, как о рынке вилл, и о Паттайе — как о рынке кондоминиумов. По состоянию на 2023 год, сегмент апартаментов развивается на острове настолько бурно, что говорить о какой-то специализации уже не приходится.

Один из главных факторов — постоянно усугубляющийся дефицит приморских участков, подходящих для курортной застройки, и рост стоимости такой земли. Логика девелоперов проста — на условных 100 квадратных метрах можно построить одну виллу или сразу несколько расположенных друг над другом квартир. Поэтому при дефиците участков застройщики все больше склоняются в пользу кондоминиумов.

Новые премиальные участки становятся доступны застройщикам очень редко. И если девелоперу выпадет удачный шанс приобрести такую землю, то он с высокой долей вероятности будет рассматривать вариант возведения там кондоминиума, как минимум, из соображений финансовой целесообразности.

О смещении акцентов в застройке совсем недавно писал и один из видных экспертов по недвижимости Пхукета, управляющий директор C9 Hotelworks Билл Барнетт. В свежей аналитической статье, посвящённой Банг Тао, он констатировал смещение фокуса в сторону кондоминиумов даже в данном районе. При этом ещё десять лет назад эта престижная часть острова ассоциировалась только с виллами и дорогими отелями, максимум — с посёлками таунхаусов в составе курортного комплекса Лагуна.

«С учётом роста цен на землю, текущее состояние игры диктует девелоперам выбор в пользу кондоминиумов средней этажности как единственного для них варианта в плане экономический целесообразности», — писал Билл Барнетт.

Ведущий эксперт Tranio по недвижимости в Таиланде Светлана Романюк подтверждает, что сейчас в сегмент кондоминиумов выходят даже девелоперы, которые до этого строили только виллы. Впрочем, в свои многоквартирные комплексы они, встраивают отдельные «виллы», например, в виде 600-метровых пентхаусов на крыше каждого корпуса.

Девелоперы начали практиковать подобное еще несколько лет назад. В частности, в 2017 году таким путем пошли создатели комплекса Andamaya, которые отказались от строительства вилл на выходящем к морю живописном склоне холма, но постарались сделать свой кондоминиум максимально непохожим на обычный блок апартаментов, а заодно включили в него несколько пентхаусов, верхний из которых продавался в качестве входящей в комплекс виллы.

Предыдущий 2022 год стал для Пхукета годом стремительного возобновления туризма, а именно туризм был и остаётся главным драйвером спроса на жильё. Девелоперы с готовностью отреагировали на это разморозкой проектов, поставленных на паузу в период пандемии, но на одних туристах бума бы не произошло. Были и другие факторы.

Во-первых, годы локдауна подстегнули у многих людей интерес к загородному жилью, а массовое распространение удалённой работы сняло для многих главную помеху для переезда. Во-вторых, ещё более серьёзным драйвером стал приток на Пхукет россиян и российского капитала в 2022 году.

В сегменте пхукетких вилл инвесторы из России и до пандемии были главными игроками, опережая и Китай, и другие страны. Россиян всегда ставили на первое место все специалисты, работающие на этом рынке. Сейчас положение клиентов с российскими паспортами только укрепилось, поскольку безопасных гаваней для российских инвесторов стало значительно меньше.

«В плане национальности, согласно нашим данным по Пхукету, местный рынок вилл продолжает привлекать инвесторов из России, материкового Китая, Италии, Великобритании, Германии, Австралии, Америки, Индии и Ирландии. Речь как о людях, планирующих проживание, так и об инвесторах, планирующих сдачу в аренду»,— такой список приводила в конце мая 2023 года Пракайпет Мичусарн, глава отдела продаж CBRE на Пхукете.

«На покупателей из России сейчас приходится львиная доля продаж хотя весь рынок в широком смысле продолжает диверсифицироваться», — писал Билл Барнетт в ноябре 2023 года. Эксперт не уточнил, говорит ли он о виллах, кондо или всём рынке недвижимости, но девелоперы фиксировали рост активности россиян во всех сегментах жилья.

В отчёте CBRE за первые шесть месяцев указывается, что продажи вилл на Пхукете выросли на 50% в сравнении со вторым полугодием 2022 года и на 93% в сравнении с первым полугодием 2022. Зафиксированный показатель в 251 проданную виллу стал историческим рекордом за всю историю рынка, отмечает CBRE. Главные факторы — интерес со стороны россиян и возобновление туризма.

Собственные данные Tranio подтверждают эту тенденцию. Россияне с 2022 по 2023 год только укрепились в статусе главных покупателей вилл на Пхукете и в других районах Таиланда. В 2023 году спрос на виллы вырос на 54% относительно 2022 года, увеличение в сравнении с 2021 годом было трёхкратным.

Пхукет у клиентов Tranio пользуется наибольшей популярностью среди всех курортных и некурортных локаций Таиланда. При этом интересующие инвесторов виллы здесь почти на четверть дороже, чем в среднем по стране. На остров в 2023 году пришлось ровно 50% всех заявок (годом ранее было 54%), а медианный бюджет инвестора составил 329 тыс. долларов против 267 тыс. долларов в масштабах всей страны. При этом медианный бюджет по всем объектам недвижимости в сравнении с 2022 годом не изменился и по-прежнему составляет 271 тыс. долларов.

Также данные Tranio указывают, что в 2023 году произошёл скачок медианного бюджета, и инвесторов начали интересовать значительно более дорогие виллы на Пхукете, чем годом ранее. Нынешний показатель сопоставим с уровнем 2019 года (365 тыс. долларов), когда Таиланд поставил исторический рекорд по зарубежному турпотоку. Для сравнения, в 2018 и 2020–2021 годах медианный бюджет не превышал 230 тыс. долларов, в 2022 он составлял чуть менее 260 тыс.

Цели покупки виллы в Таиланде у клиентов Tranio

Сейчас уникальный год с точки зрения нехватки вилл, когда люди, купившие дом весной или летом, могут за декабрь-январь заработать 10% стоимости своего объекта, просто потому, что нет свободного предложения. Сказались отложенный спрос после пандемии, большое число переезжающих жить на Пхукете иностранцев, новогодний пик востребованности.

Дальше конкуренция будет идти за качество. Проекты, которые за разумную цену дают интересную концепцию и удачную локацию, будут востребованы и после удовлетворения пикового спроса. Базовое, обычное жильё в этой борьбе будет проигрывать. Такой рентабельности, как сейчас, объекты этой категории показывать не будут, тренд в сторону качества будет только усиливаться.

У многих востребованных проектов есть такая особенность, что дома в них почти не попадают на рынок туристической аренды. Люди покупают эти виллы, чтобы жить там самим. Клиент платит за дом и за соседство с людьми соответствующего уровня, платит за собственную сауну и кинотеатр, за близость к своему гольф-клубу или к международной школе своего ребёнка.

В аренду эти виллы в норме не сдаются, поэтому ставки на аналогичные объекты в пиковый сезон и достигают огромных сумм. При всём разнообразии предложения, доступных для аренды качественных вилл немного.

Михаил Буланов Исполнительный директор Tranio

Взрывной рост предложения вилл на Пхукете от застройщиков

Государственный жилищный банк Таиланда (GHB) редко выпускает статистику именно по рынку вилл, тем более прицельно пхукетских вилл. Однако на фоне рыночного ажиотажа 2023 года газете Bangkok Post удалось получить у него актуальные данные по этому сегменту.

Главный вывод — интерес со стороны россиян и других зарубежных инвесторов спровоцировал бум не только спроса, но и предложения. Вышедшие из коронавирусной спячки девелоперы с готовностью ответили на запрос потенциальных покупателей разморозкой старых проектов и запуском новых. Причём реакция была даже более стремительной и мощной, чем изначальный импульс со стороны потенциальных клиентов. Рынок — вольно или невольно — сыграл на опережение.

«Рост спроса на люксовые виллы во второй половине 2022 года привёл к существенному увеличению нового предложения за счёт объектов, запущенных в первой половине 2023 года», — заявил изданию господин Вичай Вираткапан, возглавляющий в GHB Центр информации по рынку недвижимости (REIC).

В первые шесть месяцев 2023 года на Пхукете были выведены на рынок сразу несколько больших и малых проектов вилл с общим объёмом недвижимости в 541 объект. В денежном выражении, согласно данным GHB, их стоимость составила 821 млн долларов, то есть средняя стоимость объекта — порядка 1,5 млн долларов.

В сравнении с любым из периодов, когда велась статистика GHB, это взрывной рост по всем трём показателям, но особенно — по средней цене, что указывает на большее количество люксовых вилл среди новых объектов. Средний ценник нового объекта в 2023 году втрое выше, чем в 2019, то есть в год пикового туризма и безоблачных перспектив.

Новые предложения вилл на первичном рынке Пхукета

Средняя стоимость виллы в 1,5 млн — это именно средний показатель по рынку, некая абстракция. В то же время, есть конкретные востребованные проекты, запуск которых происходит на наших глазах, и есть конкретные цены, которые платят люди. Один из ведущих девелоперов сейчас презентовал новый комплекс вилл в максимально дорогой локации прямо рядом с Лагуной.

Это порядка 100 домов трёх ценовых уровней — от 1,5 млн долларов, от 2 млн долларов, от 5 млн долларов. У той же компании есть свой «бюджетный» сегмент не на такой дорогой земле: это 200 вилл с ценами от 570 тыс. долларов. Люди готовы за них платить, сопоставляя эти объекты с тем, что есть на рынке и банально ниже по качеству: устарело или просто не так хорошо спроектировано. Деньги тянутся в сторону лучшего.

Светлана Романюк Менеджер по работе с клиентами в Таиланде

Общий объём предложения люксовых вилл на Пхукете в первые шесть месяцев 2023 года аналитики GHB оценили в 979 объектов. Суммарная стоимость этого жилья по их оценкам — порядка 1,36 млрд долларов (в статистику включены 35 земельных участков без жилья и 37 дуплексов и таунхаусов).

Господин Вираткапан осторожно назвал это общее предложение «достаточно большим в сравнении с продажами 213 объектов».

«Непроданными всё ещё остаются 766 объектов стоимостью 1,12 млрд долларов. Несмотря на уверенные продажи, объём нового предложения довольно высок», — аккуратно добавил топ-менеджер GHB.

Баланс спроса и предложения под вопросом

При подготовке материала о виллах Пхукета в 2023 году обозреватель Bangkok Post общался с участниками местного жилищного рынка, включая президента Ассоциации недвижимости Пхукета (P-REA) Пхаттанана Пхисутвимона. Как и его коллега из GHB, он воздержался от того, чтобы дать какое-либо однозначное резюме по балансу спроса и предложения в сегменте вилл. Проявляя аналогичную осторожность в выражениях, он предположил, что некоторые из девелоперов могли поступить опрометчиво, когда отреагировали на возрождение спроса столь решительно.

«В связи с высоким спросом в сегменте вилл некоторые застройщики вошли в игру без изучения рынка, без глубоких рыночных исследований, без определения своей целевой аудитории и формирования уникальных предложений», — цитирует господина Пхисутвимона Bangkok Post.

Приведённые газетой комментарии известных застройщиков также не содержали конкретных оценок. Зато представители сразу двух проектов — MonteAzure в Камале и Botanica в Таланге — подтвердили, что инвесторы из России сейчас являются у них ключевыми покупателями, на которых приходится половина всех продаж недвижимости.

Резюме CBRE звучит так: «На рынке вилл Пхукета наблюдается серьёзное увеличение активности. Оно отражается и в росте числа новых проектов, и в улучшении показателей продаж на фоне возвращения зарубежных покупателей и повышения спроса со стороны тайцев».

Количество запущенных проектов в абсолютных величинах совершенно экстраординарно, однако предложение следует за спросом, и важно понимать, каков этот спрос. Публикуемая статистика — это весь массив вилл, но количество именно востребованных объектов, то есть построенных в соответствии с современными требованиями к такому жилью, очень мало.

Если запрос клиента исключает балийский и тайский стиль, исключает старые дома — таких вилл сейчас практически нет. Несмотря на очень большой объем анонсов новых проектов, востребованное жильё будет достроено, и люди туда заселятся.

Тренд в сторону современного жилья будет развиваться, и всё, что было запущено в прошлом году и в этом, будет достроено. Спрос имеется как со стороны желающих жить, так и со стороны аренды.

Михаил Буланов Исполнительный директор Tranio

Источник