Столичные регионы, Краснодарский край и Тюменская область больше других пострадают от завершения льготной ипотеки

Каждая пятая ипотека в октябре 2022 года выдана на покупку жилья в новостройке, что стало минимальным значением с лета 2021 года. Эксперты Циан на основе последних актуальных данных ЦБ РФ проанализировали, в каких регионах будет наиболее заметна отмена льготной ипотеки на первичном рынке, а также сравнили показатели кредитования на «первичке» и «вторичке».

Основные выводы

1.     Ипотеку берут на «вторичке» даже без субсидирования

Октябрь 2022 года – первый полный месяц после объявленной мобилизации, по которому подведены итоги ипотечного кредитования. Рынок ипотечного кредитования показал снижение на 7%, заключено 127,3 тыс. ипотек. Причем на вторичном рынке число ипотек за месяц фактически осталось прежним: -0,5%, тогда как на первичном рынке спрос просел на четверть (-24,3%). В годовой динамике число выданных ипотек снизилось на 21%: на вторичном рынке на 19%, на первичном – на 30%.

На протяжении пяти месяцев доля ипотек, выданных на первичном рынке, снижается. В октябре доля составила 22% против 27% в августе-сентябре. Максимальные значения были отмечены в апреле-мае 2022 года (41-42%), когда на вторичном рынке ставки были заградительными, а на первичном рынке была пересмотрена программа субсидирования по ставке 9-12%.  По мере снижения ипотечных ставок на вторичном рынке, покупатели уходят в сегмент готового жилья, даже несмотря на отсутствие господдержки. В РФ нет ни одного региона, где доля ипотек, выданных на первичном рынке, была бы выше, чем в сегменте готового жилья.

Столь же минимальная доля ипотек – 22%, – выданных на первичном рынке, была отмечена также в августе 2021 года, после снижения лимита кредитования до 3 млн рублей. А в июле 2021 года только 19% ипотек были выданы на новостройки. То есть осенью 2022 года распределение спроса от потенциальных заемщиков – не в пользу первичного рынка, даже несмотря на возможность взять в кредит сумму больше в 2-4 раза, чем летом 2021 года, когда также только каждый пятый заемщик выбирал новостройки.

Источник: Циан.Аналитика по данным ЦБ

Смещение ипотечного спроса в пользу вторичного рынка наблюдалось по большинству регионов. Только в 6 из 85 регионов РФ доля выданных ипотек, приходящихся на первичный рынок, увеличилась за месяц на 1-2 п.п. Наибольшее смещение спроса зафиксировано для Москвы (-13 п.п., с 46% до 33%), Московской области (-11 п.п. с 35% до 24%). Еще в 9 регионах доля ипотек на новостройки снизилась на 8-9 п.п.

2.     В каких регионах отмена льготной ипотеки наиболее критична

Возможная отмена льготной ипотеки в конце 2022 года окажет неравноценное влияние на рынок, в зависимости от региона. Наиболее востребованы у заемщиков новостройки. В Санкт-Петербурге (39% ипотек в октябре выданы на первичном рынке), Краснодарском крае (36%), Москве и Ленинградской области (33%). Ипотека на новостройки практически не интересует жителей республик Северного Кавказа, в Дагестане, Ингушетии, Кабардино-Балкарии, Карачаево-Черкесии и Чечне доля ипотек, выданных на новостройки – не более 10%.

Рейтинг регионов по количеству выдаваемых на первичном рынке ипотек возглавляет Москва (8,4% от всех ипотек на первичном рынке в октябре 2022 года). Далее – Санкт-Петербург и Краснодарский край (по 6,1%) и Московская область (5,4%) с Тюменской (5,3%). Суммарно на перечисленные пять регионов приходится 31,3% всех ипотек, выданных на первичном рынке. На 10 регионов – уже 47,3%, почти половина. В 66 регионах из 85 вклад в общее число выданных ипотек составил не более 1% на каждый.

Таким образом, столичные регионы, Краснодарский край и Тюменская область больше других пострадают от завершения льготной ипотеки. Высоким спросом новостройки пользуются также в Пензенской области, Рязанской и Чувашии.

3.     Во всех регионах на первичном рынке берут большую сумму

Еще одна общая характеристика именно первичного рынка для всех регионов – большая сумма займа в сравнении со «вторичкой». Среди покупателей новостроек это 5,2 млн рублей против 3 млн на вторичном рынке, разница – 72%. Минимальный разрыв суммы в процентном выражении – в Санкт-Петербурге (14%), Ямало-Ненецком АО (15%) и Москве (25%). Максимальная разница – в 5 раз – в Чечне.

На вторичном рынке немало альтернативных сделок, когда новое жилье покупается с первым взносом от продажи старой недвижимости, поэтому и сумма займа обычно меньше, чем в сегменте новостроек.

4.     Сделок без ипотеки в октябре стало больше

Количество ДДУ на первичном рынке РФ в октябре снизилось на 23%, что сопоставимо со снижением количества выданных на новостройки ипотек (-24,3%). Но в разрезе отдельных регионов количество ДДУ и количество ипотек «на первичке» показывает разнонаправленную динамику. 

В 7 из 10 лидирующих регионах количество ипотек в октябре относительно сентября снизилось существеннее, чем количество сделок на первичном рынке. Наибольшая разница – в Тюменской и Свердловской областях (спрос на ипотеки на первичном рынке просел на 11 п.п. больше, чем на кол-во ДДУ), большая разница также в Санкт-Петербурге и Московской области (9 п.п.). В Москве число ипотек снизилось на 43%, а число ДДУ – на 39%. То есть сделок без привлечения ипотеки в октябре стало больше в ведущих по выдаче регионах.

Источник: Циан.Аналитика по данным ЦБ и ЕИСЖС

За дополнительной информацией обращайтесь:
Ольга Подоляка, PR Циан: po@cian.ru

Источник