Коммунальная катастрофа обрушилась на рынок недвижимости
На российском рынке кредитования покупок недвижимости творится странное. Банки самостоятельно меняют условия субсидируемой государством («льготной») ипотеки, выясняют отношения с застройщиками и… отменяют ранее одобренные ссуды. Очевидно, все чего-то ждут, причём, похоже, катастрофичного и глобального. А проделываемые телодвижения — не более чем прикрытие тылов и минимизация рисков.
Всё началось с того, что крупнейшие игроки ипотечного рынка: Сбербанк и ВТБ — синхронно ввели комиссии с застройщиков, квартиры которых будут покупаться по льготной ипотеке. Поборы, по сути, запретительные, ничего подобного прежде не было.
«Причиной ввода комиссий стала низкая доходность льготного кредитования для банков — на грани рентабельности. В такой ситуации был найден источник повышения доходности работы банков — ввод комиссионных для застройщиков. Им предлагается заплатить сбор за выдачу каждого кредита по госпрограмме. Размер комиссионных варьируется от 8% до 13%, в среднем он составляет 10% от суммы кредита единовременно», — знает главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко.
Доходность — это, конечно, хорошо, но данный сбор больше всего похож на создание банками некоего «заградительного барьера» на случай непредвиденных обстоятельств на рынке недвижимости. И остальные факты вписываются в данную концепцию.
Для сторонних — «с улицы» — клиентов первоначальный взнос теперь не менее 50% стоимости объекта недвижимости. Вроде как по новым правилам для льготной ипотеки его подняли только до 30%, однако банки посчитали, что этого уже мало. И абы у кого покупать новостройки теперь не получится — только у «партнёров».
Всё означенное касалось льготной ипотеки в любых её проявлениях, действующих программ такого типа несколько. Но интересней всего то, что те же самые шевеления начались и на рынке «обычной» ипотеки.
«На днях позвонили из банка и сказали, что мое одобрение на ипотечный кредит отозвано. Почему? Потому, что там изменились некие „существенные условия“ — так мне это объяснили. Что за условия, не конкретизировали. Не внесли никакой ясности по поводу того, какие документы будут нужны для того, чтобы кредит вновь одобрили. Со мной типа свяжутся. Как только, так сразу. Я вроде как не с улицы, работаю в крупной структуре, с банком у нас тесные взаимоотношения. Первоначальный взнос не по минимуму, да и свою квартиру имею — намерен улучшить жилищные условия. Зарабатываю неплохо, в общем, практически идеальный клиент. И логику банка я понять не могу», — жалуется молодой IT-специалист Виктор.
Какие такие «существенные условия» изменились, в принципе, понятно. Точнее, это декларировано.
«15 декабря 2023 года Банк России принял решение повысить ключевую ставку на 1,0 п. п. — с 15% до 16%. В связи с этим с 10 января 2024 года Сбербанк повышает ставки на 1,1 п. п. по базовым программам ипотечного кредитования. Ставки по программам с государственной поддержкой при этом не меняются», — говорится в сообщении Сбербанка.
За лидером рынка потянулись и все остальные. Но и это ещё не всё. Судя по косвенной информации, банки начали сворачивать программы по более выгодным ставкам для «своих» (сотрудников организаций-клиентов), а также пересматривать размеры первоначальных взносов. Естественно, в сторону увеличения.
Стандартный срок действия «одобрения» на ипотечный кредит — 90 календарных дней от даты принятия данного решения. И, согласно действующему законодательству, отменить данное одобрение можно в любой момент. Даже если кредитный договор уже подписан деньги могут вам не выдать. Всё законно!
«Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок», — говорится в пункте 1 ст. 821 Гражданского кодекса РФ.
Так что в случае с молодым человеком всё в соответствии с правовой базой. Другое дело, что до недавних пор отказы происходили фактически по одной причине — на этапе проверки недвижимости выплывали всякие «косяки», которые банкиров не устраивали. То есть имели место совершенно объективные проблемы, связанные с документами на квартиры (дома). Увы, объектов недвижимости с «кривыми» бумагами в стране более чем достаточно.
Тут явно нечто иное. Но что? Первый этап «ужесточения» наблюдался осенью, но тогда потенциальных ипотечников просто отправляли на пересмотр условий кредитования. В соответствии с выросшей ставкой рефинансирования.
«Банки начали отказывать россиянам в выдаче ипотеки по одобренным ранее условиям. В частности, около 30% граждан, получивших одобрение в августе-сентябре, не смогли взять кредит на утвержденных условиях», — в конце октября прошлого года рассказывала заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
Сейчас же народ просто отшивают — как бы до лучших времён. Которые, судя по всему, наступят нескоро…
«Наш банк ипотекой никогда не занимался и не занимается, но от коллег я в курсе проблемы. Всё очень просто: на рынке недвижимости ожидается „Большой Бум“ — как в том самом знаменитом фильме. И с теми же самыми катастрофическими последствиями. То есть обвальное падение цен. До какого уровня всё упадёт (если не выразиться менее прилично…) никто сказать не может, но в разы точно. На банковской системе РФ и так висит более 16 трлн рублей ипотечных кредитов, которые, по сути, останутся без обеспечения. И увеличивать это непосильное бремя никто не собирается. Именно поэтому и „наезды“ на застройщиков, и отмены одобрений по ипотеке, и всё прочее», — рассказывает топ-менеджер солидной кредитной организации.
Всё, в общем-то, совершенно логично. Банки минимизируют риски, хотя, конечно, стоило бы этим заняться раньше — «поздно пить боржоми». При постоянно падающей платёжеспособности населения РФ означенные меры нужно было вводить лет несколько назад.
Причём в данный момент совершенно очевидно, что очередное повышение ставки рефинансирования, которое случилось 15 декабря 2023 г., совсем не причём. Это так, скорее отговорка, маскировка. Финансисты ясно получили какой-то «инсайд», то есть заслуживающую доверия информацию о реальном положении дел на рынке недвижимости.
Именно поэтому застройщиков начали резко «прессовать», а льготную ипотеку в одночасье де факто отменили. Что же касается обычных «рыночных» ссуд на покупку недвижимости, то ставки там уже давно запредельные — на уровне 20% годовых. Первоначальные взносы — не менее 30%, то есть потенциальных клиентов самый минимум. Но сейчас избавились и от них. На всякий случай.
Что послужило толчком? Явно не последнее в 2023-м повышение ставки ЦБ, ведь с той поры прошёл уже месяц, а в мире финансов так долго думать не принято, это чревато. Судя по всему, банкиры не только получили некую интересную информацию, но и оперативно переосмыслили последствия коммунальной катастрофы, случившийся в декабре-январе.
В принципе, даже этого вполне достаточно, без «инсайда». Ведь она наглядно показала, что все те простаивающие миллионы квартир приходится просто не вводить в эксплуатацию. Так как если эти новостройки начнут потреблять свет, тепло, газ и воду, то все сети, к которым они подключены, моментально рухнут.
То есть это не ценная недвижимость, не актив, а неликвид. Просто закопанные в землю деньги и стройматериалы. Такой «актив» будет что-то стоить лишь при условии гигантских вложений в инфраструктуру. А на это застройщики, естественно, не пойдут. Деньги-то у них есть, но они привыкли получать сверхприбыли на ровном месте.
Это что касается «первички» и всех льготных ипотечных программ. А «вторичку» просто закрыли до кучи, по вышеизложенным причинам. Опасно. Вскоре все цены на недвижимость сверзятся, поэтому лучше от этого рынка дистанцироваться. При означенном выше ипотечном портфеле в 16 трлн рублей сделать это получится как-то не очень, но хотя бы так. Гром ещё не грянул, но креститься уже начинают. Хотя и поздновато.