Фрихолд и лизхолд: формы собственности при покупке недвижимости
frantic00 / Shutterstock
Фрихолд и лизхолд — две основные формы владения недвижимостью, исторически сложившиеся в Великобритании и её бывших колониях.
Фрихолд (англ. freehold, от free — «свободный» и hold — «держание», «владение») — эквивалент обычного права собственности на недвижимость, которое существует в большинстве стран. Здание вместе с участком земли, на котором оно расположено, полностью принадлежит владельцу, срок владения не ограничен, и хозяин несёт полную ответственность за содержание и ремонт недвижимости.
Лизхолд (англ. leasehold, от lease — «аренда») формально является долгосрочной арендой — например, на 99 или 125 лет, а нередко и больше, причём предоплата вносится сразу за весь период проживания. При этом покупатель-лизхолдер владеет только самим объектом недвижимости, а землю под ним арендует, ежегодно выплачивая земельную ренту.
На практике лизхолд отличается от фрихолда прежде всего тем, что у объекта недвижимости есть не только фактический владелец, но и арендодатель — частное лицо, компания, местные власти или ассоциация домостроителей. Права и обязанности, касающиеся распоряжения и управления недвижимостью, распределяются между покупателем и арендодателем согласно договору. Например, обычно арендодатель имеет право продать лизхолд до истечения срока договора, а также отвечает за содержание общих территорий в многоквартирном здании. Лизхолдер часто не может сдавать жильё в субаренду и делать ремонт без согласия арендодателя, зато у него может быть право взять на себя или передать специализированной компании функции арендодателя по управлению зданием.
В средневековой Англии фрихолдом называли разные формы владения землёй: рыцарское держание на условии несения воинской службы, крестьянское и городское держание на условии выплаты ренты, церковное держание, а также свободное держание крестьянами земли внутри феодальной вотчины.
Лизхолд появился в XIII веке как вид земельной ренты. Он начал развиваться в позднее средневековье, когда феодалы, владеющие землёй, сдавали её в аренду одному или нескольким лицам.
Юридический статус лизхолда почти не отличался от средневекового до 2002 года, когда в Великобритании был принят закон Commonhold and Leasehold Reform Act 2002, позволяющий продлевать срок лизхолда и выкупать его в виде фрихолда. В зарубежных источниках, в частности в объявлениях о продаже недвижимости на иностранных сайтах, стороны сделки до сих пор называются landlord («землевладелец») и tenant («издольщик»), хотя смысл этих слов давно отличается от исторического.
Сегодня понятия «фрихолд» и «лизхолд» существуют в законодательстве Великобритании и её бывших колоний (Австралии, Новой Зеландии, Канаде и других). В последние годы такие формы владения распространяются в Таиланде, ОАЭ, Малайзии и некоторых других странах, где правительство разрешило иностранцам приобретать недвижимость в полную собственность, тогда как раньше её можно было только арендовать на долгие сроки.
Фрихолд обычно дороже, чем лизхолд. Например, лизхолд на 50 лет стоит примерно 75% от стоимости аналогичного дома-фрихолда, на 25 лет — около 55%, на 10 лет — 35%. Лизхолд на 90 и более лет стоит почти как фрихолд, его называют «фрихолдом по сути» (virtual freehold).
Купить недвижимость во фрихолд не всегда просто. Например, в Англии и Уэльсе домá можно приобрести во фрихолд, но квартиры почти всегда продаются в лизхолд. В Таиланде иностранцам – физическим лицам разрешено покупать квартиры и дома во фрихолд, но земельные участки — только в лизхолд. В ОАЭ зарубежные покупатели могут приобрести фрихолд только в определённых районах эмиратов Дубай, Абу-Даби, Шарджа, Аджман, Рас-эль-Хайма и Умм-эль-Кайвайн. Обычно это связано с нежеланием местных властей отдавать землю в полное владение.