Квадратный метр: Цены на жилье «в тревожном ожидании»
Цены на жилье в новостройках в Москве в феврале выросли на рекордные 5% за месяц, достигнув 281 тысячи рублей. По оценкам исследовательской компании «Метриум», это самый резкий скачок показателя за всю историю наблюдений. Хотя цены росли и до этого. За прошедший год, по данным консалтинговой группы SRG, стоимость квадратного метра в Москве подросла на 20%. Рекордсменом же стал Краснодарский край, где жилье подорожало на 70%.
«В феврале средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы выросла до 281 тыс. рублей. Между тем, еще в январе этот показатель составлял 261 тыс. рублей. Таким образом, только за один месяц удельная стоимость новостроек комфорт- и эконом-класса в Москве поднялась на 5% или на 20 тыс. рублей», — отмечается в сообщении исследовательской компании.
До этого самый существенный рост за месяц был в марте 2014 года, когда квадратный метр вырос в цене на 4,8% со 144 тыс. рублей до 151 тыс. рублей. После этого новостройки столицы дорожали в среднем на 0,7% в месяц.
Как говорят эксперты, к резкому росту привел как рост ставок по ипотеке — в районе 20% годовых, так и обвал курса рубля, который уже обесценился почти вдвое. Многие покупатели спешат приобрести недвижимость по уже одобренным ставкам или же использовать её, как вложение средств, поэтому застройщики начали поднимать цены на фоне ажиотажного спроса.
С другой стороны, перспективы рынка недвижимости туманны. Некоторые эксперты предполагают, что после нынешнего всплеска последует довольно резкое падение. Причины всё те же — высокая стоимость ипотеки и падение доходов населения. На фоне низкого спроса будут идти вниз и цены, причем снижение даже в столице может составить 15−35%.
В качестве аналогии приводят 2014 год, после которого, по оценке ЦИАН, цены с поправкой на инфляцию снизились на 15% (правда, некоторые участники рынка утверждают, что на самом деле цены, скорее, заморозились, чем пошли вниз, и многие продавцы просто придерживали свои предложения до лучших времен). В нынешних условиях неопределенности единства в вопросе перспектив цен на недвижимость у экспертов тоже нет.
Вице-президент Международной Академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко считает, что после ажиотажного спроса цены пойдут вниз и могут упасть на 20−30%. Несмотря на это, жилье рассматривается, как один из самых надежных способов защитить свои сбережения на фоне обесценивания рубля. Риски возможны только в самом экстремальном сценарии вроде введения военного положения, так как Федеральный конституционный закон «О военном положении» предусматривает «изъятие в соответствии с федеральными законами необходимого для нужд обороны имущества у организаций и граждан с последующей выплатой государством стоимости изъятого имущества». Но ни о чем подобном речи сейчас не идет.
— Если посмотреть на индекс стоимости жилья в Москве от платформы IRN, видно, что после 2014 года цены снизились примерно на 20% даже в рублях, не говоря уже о долларах. Это было связанно именно с политикой — после присоединения Крыма против России ввели санкции, рубль обвалился в два раза.
Нынешнюю ситуацию тоже нужно сравнивать не с 1998 годом, когда был дефолт, и не с 2008—2009, когда по всему миру происходили экономические тектонические сдвиги, а именно с 2014 годом, когда политические риски, по моим оценкам, обвалили рынок недвижимости на 30%. Сейчас рубль упал уже в два раза и, не исключаю, что падение продолжится. Поэтому я не вижу предпосылок, по которым недвижимость будет дорожать.
«СП»: — Но сейчас цены на новостройки взлетели, с чем это связано?
— Сейчас цены идут вверх, потому что срабатывает «индекс страха». Люди скупают любые товары, пытаясь уберечь свои сбережения от обесценивания. Дорожает все — от продуктов до автомобилей, просто каждый покупает то, на что у него хватает денег. У кого хватает на ноутбук, покупает ноутбук, у кого на квартиру — покупает квартиру. ЦБ уже поднял ставку до 20%, и не исключено, что она будет еще выше. Соответственно, это и есть реальный уровень инфляции. Видеть, как твои деньги превращаются в резанную бумагу не очень приятно. Но в перспективе цены на недвижимость упадут, как было в 2014 году.
«СП»: — Стоит ли покупать недвижимость за валюту, если она еще осталась на руках?
— В долларах недвижимость в России — в принципе не интересное вложение, потому что рубль — одна из самых слабых и волатильных валют. В долларах рынок недвижимости у нас практически не рос с 2009 года. В 2013 году я вложила 200 тысяч долларов в новостройки. В итоге зафиксировала убыток в несколько десятков тысяч долларов, потому что даже после восстановления и отскока, цены в валюте на прежний уровень не вернулись. Еще раз повторю, в долларах в России в недвижимость вкладывать невыгодно.
«СП»: — Почему тогда люди рассматривают недвижимость, как защитный актив, если она подешевеет?
— Дело в том, что у россиян не так уж много альтернатив. Допустим, у вас есть 10 миллионов рублей. Где вы будете их хранить? В банковской ячейке? Во-первых, они все уже давно забиты более солидными клиентами. Во-вторых, это в принципе не самый надежный инструмент, так как случаи краж из банковских ячеек не исключены. Наконец, в-третьих, инфляция съест 20−30% этих накоплений — вы положите в ячейку 10 миллионов, а через год заберете 7 миллионов по покупательской способности.
Можно открыть депозит, тем более, что банки сейчас дают бешеные проценты. Но можно ли быть уверенным, что правительство не примет через какое-то время постановление, которое их заморозит? Уже сейчас введены временные правила, по которым валюту свыше 10 тысяч долларов можно снять только в рублях. Банковскую систему тоже лихорадит, поэтому депозиты лучше размещать в размере не более чем 1,4 млн. (именно столько составляет страховая сумма, которую вкладчик может вернуть в случае банкротства банка). Значит, нужно еще побегать по разным банкам, чтобы пристроить свои 10 миллионов. Недвижимость, может быть, и не самый доходный актив, но хотя бы сохранный.
Вице-президент Ассоциации «НП „Опора“», руководитель направления «Строительство и ЖКХ» Евгений Шлеменков, напротив, считает, что в рублевом эквиваленте цены на недвижимость останутся на нынешнем уровне или даже немного подрастут.
— Некоторые застройщики уже заморозили цены, чтобы не отпугивать покупателей. Покупатель сейчас в растерянности, ситуация непонятная во всех отношениях, и вообще, на рынке недвижимости не сказать, что коллапс, но обстановка напряженного ожидания. Особенно ситуация трудная на вторичном рынке. Люди, как правило, что-то продают, чтобы сразу что-то купить взамен, и вот тут все опасаются, что будет всплеск цен.
Я не стал бы утверждать, что цены сильно вырсастут. Во-первых, ипотека значительно подорожала, а покупательская способность многих людей упала. Поэтому значительная часть тех, кто хотел брать ипотеку, от нее воздержатся. Во-вторых, в таких кризисных ситуациях многие ведут себя осторожно и стараются свои средства держать при себе. Вкладывать в какой-то актив, который может стать неликвидным в ближайшее время, — не самая правильная стратегия. Хотя кто-то таким образом пытается сохранить деньги, сейчас есть и инвестиционные покупки.
«СП»: — Многие прогнозируют снижение цен в ближайшем будущем, вы с этим согласны?
— Я не вижу перспективы существенного отката цен, это просто не свойственно нашему рынку. Скорее всего, они останутся на нынешнем уровне, может быть, подрастут на 5−7%. Застройщики понимают, что задирать дальше цены нельзя.
«СП»: — Но ведь после 2014 года цены снизились?
— Да, небольшой откат был. Но нужно признать, что рынок недвижимости — не самый прозрачный, и мы далеко не все знаем. Даже когда цены вроде бы находятся на высоком уровне, реальные продажи могут сильно от них отличаться. Просто продавец говорит, что делает скидку клиенту, потому что он такой хороший. В таких крупных покупках это обычное дело. Поэтому мы имеем несколько искаженную картину. По моему опыту цены активно снижались у нас только в начале нулевых после дефолта 1998 года. После этого небольшой откат был только в 2015—2016 годах, но в целом рынок всегда подрастал.
Конечно, если оценивать его в долларах, картина будет другой. В связи с обесцениванием рубля валютные цены на недвижимость после 2014 года действительно заметно снизились. Но после этого года большая часть населения учитывает цены в рублях, а не в долларах.