Как отразятся события на Украине на ценах на жилье в России
Ситуация вокруг Украины будет провоцировать рост цен на недвижимость в России.
Тут сложились несколько факторов, подсчитали в независимом агентстве «Метриум». Во-первых, в южных российских регионах, где и так традиционно высок спрос на жилье, его будут подстегивать прибывающие с Донбасса переселенцы. МЧС прогнозирует прибытие до 700 тысяч человек.
Во-вторых, сами россияне будут активнее вкладываться в недвижимость в желании (зачастую даже паническом) сохранить сбережения перед угрозой введения все новых санкций и иных экономических неурядиц. Ведь квартиры и земля — более «понятные» активы, нежели акции или биткоины.
Впрочем, далеко не все эксперты разделяют противоречивые выводы «Метриума». О том, что реально происходит сейчас на российском рынке недвижимости, «Свободная пресса» поговорила с руководителем представительства международного инвестиционного фонда ANIF в России Сергеем Григоряном.
«СП»: — Сергей, как вы считаете, российский рынок недвижимости в ближайшее время будет расти или падать?
— Скорее всего, рынок недвижимости начнет проседать. Но масштабного обвала ждать не стоит. В свою очередь — это тоже закономерный процесс. А вот то, что происходило в 2020—2021 годах, нельзя назвать закономерностью. Цены тогда росли в геометрической прогрессии, некоторые объекты подорожали в два раза и более.
Такой стремительный рост цен совсем не коррелирует с доходами граждан, которые не только не росли так же стремительно, но и уменьшались в некоторых случаях из-за кризиса.
В результате сейчас мы имеем раздутые цены на недвижимость и все меньшее количество тех, кто реально может купить жилье по таким ценам. Поэтому, то, что должно произойти — абсолютно логичный процесс, рано или поздно это должно было случиться. Как минимум цены перестанут расти. Как максимум недвижимость начнет дешеветь в пределах 5−10%.
«СП»: — Вы говорите, что спрос на новые квартиры будет снижаться. А что должно делать государство, чтобы поддержать строительную отрасль?
— Поддержать спрос поможет адекватное восприятие ситуации со стороны продавцов, которые должны понять одну простую вещь — у покупателей больше нет такого количества денег, как было раньше.
Также эффективными будут программы субсидирования со стороны застройщиков, которые по-прежнему предлагают льготные условия на свои объекты: ипотеку по сниженной процентной ставке на определенное время, беспроцентный период и т. д.
Правда, я не думаю, что в сложившихся реалиях государство будет что-то делать. То, что мы видим сейчас — это закономерный процесс. В последние 2 года рынок развивался, если так можно выразиться, в «нерыночных» условиях. Цены взлетели без объективных причин, сугубо на волне всеобъемлющей паники. Такие периоды периодически характерны для любых рынков, но подобная ситуация на может продолжаться долго.
«СП»: — А вот что делать банкам? Сбербанк, например, уже объявил о новом (втором за месяц) повышении ставок, потом объявил ВТБ. Разве это не обдираловка, тем более в нынешних условиях?!
— Банки вполне могут предлагать льготные условия для ипотечников. Но в ситуации с растущей процентной ставкой им это не выгодно. Скорее всего, банки просто вернутся к докризисным показателям и ужесточат требования к заемщикам, учитывая возросшую кредитную нагрузку.
В любом случае, спрос на жилье в России резко не пойдет вниз, особенно в крупных городах.
«СП»: — Давайте представим, что банки продолжат повышать ставку по ипотеке. Что в этом случае делать тем, кто все же решил купить квартиру?
— Я не думаю, что им стоит ждать снижения ставки. Она будет только расти. Думаю, в течение года ставки по ипотеке могут находиться на уровне 12−15%.
Тем, кто планировал взять ипотеку, я бы рекомендовал сделать это прямо сейчас. Хотя, чем ниже будет спрос, тем больше ликвидных предложений начнет появляться на рынке.
«СП»: — Еще в феврале, до введения санкций, Центробанк повысил ключевую ставку до рекордного уровня 9,5%. Напомню, что в декабре 2014 года, во время валютного кризиса, ставка повышалась до 17%. Как это может повлиять на рынок недвижимости?
— Безусловно, повышение ключевой ставки всегда приводит к пропорциональному росту ставок по ипотечным кредитам. В последние 2 года на рынке недвижимости случился небывалый до этого ажиотаж, квартиры в ипотеку брали даже те, кто не планировал, потому что ставки были более чем привлекательны.
Средний размер кредита был более 3 млн рублей, а средний срок кредита от 15 до 20 лет. Однако надо понимать, что при ставке более 10% годовых выходит серьезная переплата при таких суммах и на такой срок.
Мой прогноз: количество покупателей сократится, они станут более разборчивыми и будут крайне обдуманно относиться к решению об оформлении кредита. По идее, мы должны вернуться в ситуацию, которая была несколько лет назад.
Важно понимать, что действия Центробанка не были направлены на ухудшение ситуации на рынке недвижимости. Повышение ключевой ставки на тот момент (в середине февраля) было естественным ходом событий.
В нынешних же экономических и геополитических реалиях своими действиями Центробанк пытается сдержать инфляцию. То, что произойдет на рынке недвижимости в связи с этим, — лишь побочный эффект.