Профессионалы тюменского рынка недвижимости искали формулу идеального загородного поселка

Интерес к загородной недвижимости вырос и уже достиг уровня спроса на городское жилье. Профессионалы тюменской «загородки» обсудили бизнес-стратегии в условиях растущего рынка. Итогом встречи стали не только надежды и обещания, но реальная помощь и готовность к сотрудничеству власти с бизнесом и компаний между собой. Встреча прошла 22 апреля на площадке Тюменского технопарка в рамках выставки «Загород Экспо».

Виктор Рейн

В обсуждении приняли участие заместитель председателя комитета по экономической политике и природопользованию Тюменской областной Думы, координатор федерального проекта «Российское село» и регионального проекта «Свой дом» Виктор Рейн, директор Тюменского регионального филиала «Россельхозбанка» Михаил Стебихов и представители 25 компаний, работающих в сфере обустройства загородной жизни: девелоперы, строители, производители стройматериалов и конструкций, ландшафтные и интерьерные дизайнеры.

Широкий взгляд на загородное строительство

Тема «загородки» давно не сходит с повестки форумов и конференций разных уровней. Новым толчком для развития загородного рынка, безусловно, послужил 2020 год: в условиях ковидных ограничений «дачная» жизнь оказалась наиболее приемлемым способом изоляции. Далее развитие цивилизованного рынка загородной недвижимости было поддержано на государственном и региональном уровне, закреплено социальными программами, включая льготное ипотечное кредитование.

Депутат Виктор Рейн несколько шире смотрит на «загородку», разделяя строительство пригородных коттеджных поселков и развитие сельских территорий, признавая при этом, что оба направления требуют комплексного подхода.

Выступая перед профессиональной аудиторией, депутат отметил рост объемов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в Тюменской области: по его словам, ввод объектов ИЖС в первом квартале 2023 года на 30% превысил показатели аналогичного периода 2022 года. Но теперь это не просто «квадраты» для воскресного отдыха или сезонного пребывания «на грядках». Новые люди, новые требования, новые подходы к выбору загородных домовладений и строительству «своего дома на своей земле».

«Сегодня мы делаем акцент на аналитике и экспертной оценке положения дел в малоэтажном строительстве, в экономике, на предприятиях стройиндустрии с привязкой к вектору, заданному Минстроем и кредитными организациями», – заметил Виктор Рейн.

Сегодня есть социальный заказ на строительство разноформатного жилья, в том числе – для молодых специалистов на селе, для молодых семей, для формирования «соседских поселков» в рамках программы «Сотрудничество» по переселению жителей районов Тюменского Севера. Есть установка на развитие индустриального малоэтажного домостроения. Поэтому, интересно было услышать областному депутату, «чем дышит» предпринимательское сообщество, чем отвечает на запросы общества в части загородного строительства.

Реальная ситуация на рынке недвижимости

Загородное жилье – глоток свежего воздуха, о котором грезят многие. Это определенная доля свободы, тишины и уединения, но со всеми благами цивилизации. Но, что же кроется за красивой мечтой жить ближе к природе?

В 2022 году впервые за всю историю региона из общего количества введенного жилья 41% составили объекты индивидуального жилищного строительства. Эксперты утверждают, что бум на малоэтажное строительство – это та реальность, в которой предстоит жить в ближайшие годы.

По данным Главного управления строительства Тюменской области, объем площадок для строительства в Тюменском районе составляют 2236 Га. Пока рынок автономен, на него еще не зашли крупные компании из других регионов, хотя уже начинают посматривать в сторону Тюмени.

«Мы продолжаем совершенствовать правовое регулирование механизмов комплексного развития территорий (КРТ) так, чтобы проекты можно было реализовывать и в сельских поселениях. Развитие сельских территорий поможет нам изменить облик загородной Тюмени и сделать ее привлекательной для жизни», – обозначил позицию органов власти Виктор Рейн.

Кроме того, областной депутат проинформировал, что в перспективе можно будет реализовывать загородные проекты и через жилищные сертификаты. Проект находится в стадии разработки.

Проблемы, с которыми предстоит работать

Одна из сложностей рынка – законодательное регулирование. В частности, новшества в работе Росреестра и ППК «Роскадастр»: изменения направлены на упрощение процедур и сокращение сроков в учетно-регистрационной сфере, но к ним еще не все успели адаптироваться. Представители властных структур заверили, что готовы разъяснять новые правила.

Острый вопрос – взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг и подключение к энергосетям. По словам генерального директора Kalinkahaus Глеба Раховецкого, процесс получения технических условий от энергоснабжающих компаний и разрешения на подключение к сетям затягивается: сегодня он занимает от девяти месяцев.

Возведение частных домов и мультиформатных загородных проектов происходит на фоне бешеного спроса, непрогнозируемого колебания стоимости строительных материалов, а также сокращения портфеля программ кредитования и субсидирования. Растет конкуренция и себестоимость проектов, а покупателю приходится лавировать между своими желаниями и реальными возможностями.

В стремлении угодить разным категориям потребителей одни строительные компании идут навстречу заказчикам и подбирают аналоги материалов, чтобы удешевить процесс без потери качества. Другие компании создают мультиформатные проекты с готовыми коттеджами и делают ставку на развитие программ субсидирования покупателей.

Директор Kaplun House Артем Каплун считает, что точкой роста отрасли может стать введение независимого технического надзора над объектами загородного строительства. Это бы помогло найти баланс и определить единые стандарты качества, снизить административную нагрузку на застройщиков.

Антон Лумпов, исполнительный директор строительной компании «АМ-групп», уточнил, что представители независимого технадзора должны иметь полномочия давать правовую оценку выполненным работам и стать их гарантом. «Рекомендуем людям, которые впервые хотят строить дом, меньше ориентироваться на любительские видео в интернете, а обращаться в строительные компании, которые строят по СНИПам», – подытожил эксперт.

Представители ландшафтных компаний и дизайнеры интерьера предложили строительным компаниям активнее привлекать их к разработке проектов еще на этапе проектирования домовладений. Это помогло бы реализовывать проекты, сохраняя преимущества естественного ландшафта. Дизайнер интерьера Ксения Лунева и директор филиала федеральной компании «Люкс Сад» Лидия Динер отметили, что покупатели стали «насмотренными», но реализовать пожелания на готовом объекте технически сложно и нерационально. Чтобы сделать эргономичную планировку, приходится ломать стены, а для организации системы автополива или освещения в саду – демонтировать дорожки. Все это дополнительные траты.

Генеральный директор девелоперской компании «Сибирские владения» Мисаил Калайчиев обозначил еще одну проблему, где пока не проработан законодательный регламент – содержание загородных поселков. Красивая и комфортная среда обитания, которую сейчас стараются создать девелоперы, нуждается в должном уходе. Застройщики не могут отвечать за объекты постоянно, а сами жители оказываются не готовыми к ответственности: в растущем темпе жизни просто не хватает на это времени.

Что покупать и где брать деньги?

Определиться с тем, сколько сегодня нужно денег, чтобы построить загородный дом, оказалось непросто. Каждый участник рынка имеет собственный взгляд на «типовой» проект. Одни уверены, что за 7 млн рублей можно построить 2-этажный каменный дом 130-140 «квадратов», другие считают, что это обойдется в 15-20 млн рублей, поскольку нужно заложить средства на благоустройство: дороги, коммуникации, парки и т.д.

«Спор возникает оттого, что каждый включает в стоимость только часть среды обитания. Чтобы развивать загородный рынок, нужны элементы контроля ценообразования», – подытожил Мисаил Калайчиев.

По данным экспертов, самые привлекательные для «загородки» в Тюменской агломерации – Ирбитский и Московский тракты. Большинство покупателей используют ипотеку и стремятся купить готовый дом. Надежные каменные дома по-прежнему строят чаще. Но набирают популярность каркасные и фахверковые дома с обширным видовым остеклением.

Покупатель может получить субсидию от государства, как на покупку готового дома, так и на строительство в «Россельхозбанке». Банк уже аккредитовал более 30 строительных компаний.

С начала действия программы «Сельская ипотека» в регионе улучшили свои жилищные условия 1974 человек, а за четыре месяца 2023 года было выдано 178 кредитов на 485 млн рублей.

Михаил Стебихов поделился обнадеживающими планами: «Мы ждем увеличения лимита по сельской ипотеке с 3 млн до 5 млн рублей в одни руки. Кроме того, в перспективе рассчитываем быть включенными в программу приграничных территорий, тогда ипотечная ставка будет снижена с 3 до 1 процента».

Действует также и льготный «Кредит на благоустройство» – 500 тыс. рублей под 5% годовых. Этими средствами можно оплатить только услуги юридического лица, выполняющего работы, на руки деньги не выдаются. Однако им можно воспользоваться несколько раз, а отличие от льготного ипотечного кредитования.

Новые проекты и технологии

Крупные девелоперы загородного рынка не сидят, сложа руки, и готовы предложить покупателям интересные проекты, но в более высоком ценовом сегменте. Так, в компании Kalinkahaus взяли вектор на развитие технологий – строят дома из индустриального дерева и инновационных CLT-панелей. Глеб Раховецкий рассказал, что по характеристикам CLT-плиты не уступают железобетону, энергоэффективны, а главное – прошли испытания МЧС и соответствуют требованиям пожарной безопасности. Монтаж осуществляется за считанные часы, усадка отсутствует, стены монолитные – можно сразу приступать к внутренней отделке.
Это строительное направление уже получило правовую поддержку. В настоящее время разрабатываются нормативные документы, позволяющие строить 9-этажные дома из «технологичного» дерева.

Формула идеального загородного поселка

Как оказалось, формула идеального загородного поселка заключается не в форме и наполнении проекта, а прежде всего в подходе к его реализации.
Будущее – за объединением экспертов из разных сфер, осмысленной и системной работой не только ради собственных интересов, но прежде всего для удовлетворения потребностей каждой группы потребителей.

Ориентация на покупателя уже случилась: застройщики давно предлагают гарантию на услуги, девелоперы стараются организовать удобную для жизни социальную среду, дизайнеры трепетно учитывают образ жизни каждой отдельной семьи.

Комплексный подход и внедрение новых технологий помогут снизить себестоимость строительства, а открытый диалог с органами власти даст точку опоры – правовую основу для комфортного ведения бизнеса.

Депутат Виктор Рейн выказал готовность стать проводником и помощником в продвижении здравых идей бизнеса. «Видны и тренды, и то, куда двигаемся в этом сегменте. Доведу до Главного управления строительства и областной Думы вопросы по проведению в жизнь ваших идей, в том числе – по строительному надзору при создании загородных поселков и объектов ИЖС. Организуем два круглых стола: первый – встреча девелоперов со специалистами Росреестра и Роскадастра по изменениям в законодательстве в сфере земли и недвижимости; второй – диалог девелоперов и риэлторов с сетевыми компаниями для урегулирования вопросов техприсоединения объектов к системам жизнеобеспечения. Для решения актуальных вопросов нужна обратная связь», – резюмировал представитель законодательной власти региона.

Перед застройщиками стоит непростая задача по дальнейшему развитию «загородки», но все сегодня понимают, что только совместная работа выведет качество загородной недвижимости и объектов ИЖС на принципиально новый уровень и будет способствовать повышению качества жизни людей в целом.

Материал подготовили Екатерина Вихрова и Светлана Ахмеднабиева

__________________________

новости рынка недвижимости

Выдержки из публикаций новостей и событий рынка недвижимости

На общем собрание членов Союза «СРОСТО» – о развитии строительной отрасли региона

Оргкомитет приглашает принять участие в 22-ом конкурсе строителей Тюменской области

  

Подпишись на новости

Новости недвижимости в Тюмени и мире
Рейтинг@Mail.ru