Аренда жилья в Москве и Подмосковье: Почём сейчас «однушка», «двушка» и «элитка»
Желающих арендовать квартиры для проживания становится всё меньше, рынок съёмного жилья в крупных российских городах просел на 40−60%. При этом загородной недвижимости данная тенденция не коснулась, наоборот, предложение по-прежнему ограничено, спрос не падает. Цены тоже, но это касается всего в совокупности — владельцы квартир и коттеджей ориентируются на уровень реальной инфляции.
Согласно данным «Инком-недвижимость», только за март 2022 года объём предложения квартир на рынке аренды РФ вырос на 29%, за первые две недели апреля — ещё на 6,5%. То есть в целом можно говорить об увеличении на 35−40%. Всего за два месяца! Другие участники рынка солидарны с этими оценками.
Отток гастарбайтеров не так велик. Основное снижение спроса пришлось как раз на граждан России — тех самых молодых людей из провинции, которые приехали в большие города на заработки. Сейчас их вовсю сокращают, и они возвращаются домой. Что сложно назвать положительным явлением.
А вот цены не падают — не с чего. Более того, традиционный «торг», всегда имеющий место при заключении договоров найма жилья, упал до совершенно символических значений. По сути, его нынче нет.
«Ставки остаются скорее стабильными и корректируются в индивидуальном порядке. По итогам торга арендодатели соглашаются на скидки в размере 5−10% от стоимости аренды», — объясняет замдиректора управления аренды квартир «Инком-недвижимость» Оксана Полякова.
Хотя статистика и фиксирует некоторое снижение ценников, однако доверять подобным данным особо не стоит. Они в рамках погрешности — те самые 5−7% вниз, о которых говорится, актуальны скорее для небольших городов. Где рынок аренды не особо развит по причине его невостребованности, рабочих мест с хорошими зарплатами нет в принципе, соответственно, нет и спроса.
В среднем по России, как считают эксперты компании «Этажи», однокомнатная квартира стоит около 22 тысяч рублей в месяц, двухкомнатная — около 27 тысяч рублей в месяц. В столице традиционно выше — соответственно около 30 тысяч рублей и от 50 тысяч рублей. Работники «ЦИАН.Аналитики» говорят о более высоких цифрах — 45,8 тысячи за «однушку» и 77,6 тысячи рублей за «двушку», — но эти цифры вызывают сомнение.
«Не знаю, у кого там ценники уменьшились, в целом они стабильны. Да, тем кто уже живёт долго — заключили договора ещё до спецоперации, — стоимость аренды не повышают. Так как найти новых жильцов нынче непросто, пустующих квартир очень много, предложение значительно выше спроса. Но никто вам сдавать за копейки ничего не станет, людям нужны деньги, а с ними у народа нынче туго», — говорит частный риэлтер Татьяна Иванова.
Несмотря на ряд заявлений о росте «толерантности» арендодателей, в целом картина обратная. Да, заселиться с кошкой или собакой — это нынче намного проще. С детьми — аналогично. А вот с приезжими дело иметь хотят немногие, более того, помимо азиатов теперь под подозрения попадают и люди с вполне европейской внешностью, но «неместным» выговором. Ряд распространённых в рунете роликов про «бандеровских террористов» (к счастью, пока что мифических) заставил народ сильно напрячься.
Кое-где — к сожалению, это пока не очень распространённое явление — участковые начали обход своих территорий с целью выявления нелегальных «общежитий». Как правило, после звонков граждан и их жалоб. На простые заявления стражи порядка особо реагировать не любят, но народ стал умней — «стучит» сразу по нескольким инстанциям. И, учитывая любовь правоохранительных органов к взаимным «разборкам» и «подсиживанию», это более-менее работает. Полицейские разгоняют «филиалы аулов» и штрафуют арендодателей. И это радует!
Среди «иностранцев» самыми желанными потенциальными арендаторами считаются белорусы. Они спокойные, законопослушные, аккуратные, да и при деньгах. Спрос на квалифицированную рабочую силу из этой страны велик, более того, он растёт. И приезжим нужно где-то жить.
За городом всё стабильно, даже формального падения цен нет, наоборот, они растут.
«Средняя ставка найма полноценного дома со всеми коммуникациями составляет сегодня 101 тыс. руб., что на 4,5% больше, чем год назад. Средняя площадь дома в аренду — порядка 192 кв. м. В сравнении с локдауном (апрелем 2020 года) ставка стала выше на 20%. Минимальному приросту ставок в последние месяцы препятствует конкуренция: за март выбор арендаторов увеличился на 14%. На выбор доступны порядка 1,8 тыс. лотов, что на 31% меньше, чем было год назад», — говорит эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина.
На счёт 100 тысяч в месяц в ЦИАНе опять погорячились, хотя таких коттеджей, действительно, хватает. Но и за 50−60 тысяч при удаче можно арендовать вполне приличный домик со всеми удобствами, что гораздо лучше аналогичной по стоимости трёхкомнатной квартиры в столице. И площадь больше, и с парковкой нет проблема, да и иные плюсы имеются.
«Люди продолжают пытаться уехать из Москвы, кто не готов продавать квартиры и покупать коттеджи сдают свою жилплощадь в многоквартирных домах и арендуют недвижимость в области. Городов стали бояться, так как износ коммунальной инфраструктуры идёт по нарастающей, и с этим никто ничего не делает. А в частном доме можно включить генератор и затопить печку, а воду набрать из колодца», — объясняет Татьяна Иванова.
По последним «официальным» оценкам средний износ коммунальной инфраструктуры в России составляет 60−70%, износ распределительных сетей по данным Минэнерго составляет порядка 70%. В ряде регионов и на отдельных объектах всё гораздо хуже, причём опять-таки по оценкам самих чиновников. А в реальности, как несложно догадаться, вообще дело швах.
Число приличных домиков за вменяемые деньги ограничено, дорогие коттеджи по карману немногим. Большую часть долговременной аренды расхватали ещё в период «коронобесия» и народ явно не желает возвращаться в столицу. Именно это и является причиной роста цен — предложение значительно ниже спроса. И инфляция, куда без неё, владельцы домов ориентируются не на Росстат, а на ценники на полках магазинов.
Тем не менее, стоит отметить рост качества предложения, за те же 100 тысяч рублей в месяц предлагаются отличные просторные многокомнатные коттеджи, с двумя-тремя спальнями, новой мебелью, саунами и даже бассейнами. «Ложкой дёгтя» являются так называемые «страховые депозиты», так как владельцы обоснованно опасаются за свою собственность. Мебель, бытовую технику и иные активы. Даже несмотря на то, что большинство имеют полисы на эти дома. Страховщикам люди не доверяют и правильно делают, при выплатах те пытаются совершенно адским образом «скроить».
А вот на рынке аренды «элитных» квартир всё грустно, даже более чем. Рост предложения в 60%, о котором говорят эксперты, не отражает всей глубины того ануса, в котором он находится. Причём в этом сегменте улучшения ситуации даже не предвидится. Скорее наоборот.
«Причин столь стремительно растущего предложения несколько. Многие иностранные и российские арендаторы уехали из Москвы. Сложилась ситуация, что достаточно большое количество арендованных квартир пустует — съемщики в них временно не живут. Мы ожидаем, что эти квартиры также пополнят предложение в скором будущем», — считает директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова.
Иностранцы, положим, тут ни при чём, жадные европейцы всегда были в шоке от цен аренды в России, они столько платить не готовы в принципе. Как правило, даже начальство арендовало вполне себе скромные квартиры, на уровне чуть выше среднего. Просто приличные, но не более того. Часто без мебели — завозили свою.
А вот российские арендаторы — да, таковых стало намного меньше. То есть они почти совсем исчезли. Те же самые провинциальные топ-менеджеры банков, торговых и иных компаний, которых нынче тоже активно сокращают. Плюс вышеозначенная тенденция по «эмиграции» в Мособласть и иные местности около крупных городов.
Но это — далеко не главный источник пополнения на рынке «элитных» квартир. Большое число представителей «шоубиза» и прочей шушеры покинули РФ, нам известны имена лишь самых одиозных личностей, которые примелькались в СМИ. На самом же деле число предателей гораздо больше, тех, кто собрал манатки и слинял в Израиль, Прибалтику, США и прочие страны. Свои роскошные квартиры при этом они выставили на рынок аренды.
Говорить про какой-то уровень цен не приходится, по каждому объекту, если на него появляется потенциальный арендатор, начинается ожесточённый торг. Как в Турции на базаре — с такими же «дисконтами». Предложений масса, их число стремительно растёт. Людей с большими деньгами всё меньше, да и отождествлять себя с «элитой» нынче становится всё более опасно. В смысле настроений простых русских людей.